부동산 투자 신탁(REIT)은 주주를 대신하여 주거용, 상업용 건물 등 수익을 창출하는 부동산을 소유하거나 자금을 조달하는 회사입니다.
REIT는 개인이 부동산 관리, 유지관리와 같은 직접 소유에 따른 부담 없이 부동산 투자로 수익을 얻을 수 있는 기회를 제공합니다. 또한 이는 투자 포트폴리오를 다각화하는 데에도 훌륭한 도구입니다.
REIT에 투자하는 방법과 REIT의 운영 방식을 알아보려면 계속 읽어보세요.
부동산 투자 신탁(REIT)은 무엇입니까?
부동산 투자 신탁(REIT)은 부동산에 투자하는 데 특화된 지주회사로, 특정 부문에 초점을 맞춘 다양한 부동산 포트폴리오를 소유합니다. 주식이 증권거래소에서 거래된다는 점에서 주식회사와 운영 방식이 유사합니다.
REIT는 투자자의 자금을 활용해 임대료나 부동산에 대한 이자를 통해 수익을 창출하는 부동산을 매수합니다. 법률에 따라 회사는 연간 총 이익의 90%를 주주에게 현금 배당금으로 분배해야 합니다. 따라서 고정수입을 선호하는 사람들에게 매력적인 투자 대상입니다.
REIT 주주는 배당금에 대한 세금이 낮기 때문에 세금상의 이점을 누릴 수 있으며, 이로 인해 이러한 유형의 투자에 대한 매력이 커집니다.
부동산 투자 회사(REIT)를 식별하는 방법
회사가 부동산 투자 신탁(REIT)으로 간주되려면 양식을 제출해야 합니다. 양식 1120-REIT 국세청(IRS)은 법인세를 면제하고 주주 소득에 대한 이중 과세를 방지합니다. 이 양식은 REIT 선택 양식으로 알려져 있습니다.
또한 미국 증권거래위원회(SEC)와 IRS에서 명시한 다음 요구 사항을 충족해야 합니다.
- REIT를 제외한 모든 회사는 연방 과세 법인으로 모든 주에 등록되어야 합니다.
- REIT는 운영 100년차 이후에 최소 XNUMX명의 주주를 확보해야 합니다.
- 세무 연도의 마지막 절반 동안 회사 주식의 5% 이상을 50명 이하의 개인이 소유해서는 안 됩니다.
- REIT는 전환이 가능해야 하며, 회사는 이사회 또는 이사회에 의해 관리되어야 합니다.
- REIT의 총 수입의 최소 75%는 부동산 또는 부동산 관련 소스에서 나와야 합니다. 즉, 총 자산의 75%를 부동산에 투자해야 한다는 의미입니다.
- REIT는 다른 REIT, 자격 있는 REIT 자회사(QRS), 과세 가능한 REIT 자회사(TRS)를 제외하고는 어느 회사의 의결권의 10% 이상을 소유할 수 없습니다.
- 부적격 재원으로 분류된 서비스 수수료나 부동산이 아닌 사업은 회사 수입의 5%를 넘을 수 없습니다.
- REIT는 법적으로 매년 과세소득의 최소 90%를 주주에게 배당금으로 지급해야 합니다. 수입을 유지하면 다른 사업과 마찬가지로 세금을 내게 됩니다.
- REIT는 매년 모든 주주에게 편지를 보내 주식의 실질 소유권에 대한 세부 정보를 요청해야 하는 법적 의무가 있습니다. REIT가 정해진 기간 내에 이를 이행하지 못하면 벌금을 내야 합니다.
당신이 사용할 수있는 NYSE REIT 가이드 또는 다른 온라인 데이터베이스에서 검색하고 결과를 필터링하여 어떤 회사가 REIT인지 쉽게 확인할 수 있습니다. REIT 회사를 식별하는 데에는 온라인에서 신뢰할 수 있는 출처가 많이 있습니다.
부동산 투자 신탁(REIT)의 종류
REIT는 두 가지 주요 범주로 나뉩니다. 주식 REITs 그리고 모기지 리츠. 일반적으로, 주식형 REIT는 실제 부동산에 직접 투자하여 임대 수익을 창출하는 반면, 모기지형 REIT는 모기지 대출과 모기지 담보 증권에 투자하여 이러한 대출에 대한 이자를 통해 수익을 창출합니다.
1. 부동산 투자 신탁(REIT)
REIT는 대부분의 수익을 자신이 소유한 부동산을 임대하여 창출합니다. 모든 REIT의 약 90%가 부동산 투자 신탁입니다. 이러한 기금은 주거용 또는 상업용 부동산을 소유할 수 있습니다.
REIT는 세입자가 지불하는 임대료에서 발생하는 월별 현금 흐름에 의존하기 때문에 재정적 안정성이 더 높습니다.
REIT의 4가지 주요 유형:
- 소매 REIT: 소매 REIT는 독립형 소매점과 쇼핑몰에 투자합니다. 이 회사는 이들 부동산의 세입자가 지불하는 임대료에서 수입을 얻습니다. 실제로 전체 REIT의 24%는 소매 REIT입니다.
- 사무실 REIT: 이러한 유형의 REIT는 상업용 사무실 빌딩에 투자하고 장기 세입자로부터 수익을 창출합니다. 임차인들은 3년에서 10년까지의 임대 계약에 서명합니다. 사무실 REIT는 일반적으로 일자리가 증가하는 도시 중심지에 위치합니다.
- 주거 REIT: 주거 REIT는 주거용 부동산을 소유합니다. 데이터에 따르면 REIT는 미국 아파트의 2%를 소유하고 있습니다. 일반적으로 최소 2개 세대의 아파트 건물과 4~2018개 세대의 다세대 주택에 투자합니다. 사무실 REIT와 마찬가지로 주거 REIT도 인구 밀도가 증가하고 일자리가 늘어나는 도시 중심지에 초점을 맞춥니다. 3.97년에 주거용 REIT는 전체 REIT 부문보다 우수한 성과를 거두었으며, XNUMX년 평균 배당수익률은 XNUMX%였습니다.
- 헬스케어 REIT: 전 세계적으로 시가총액이 33억 달러가 넘는 헬스케어 REIT는 127개가 있으며, 이 중 90%가 미국에 위치해 있습니다. 의료 REIT는 요양 시설, 병원, 노인요양시설, 의료센터 등 건강 관련 부동산에 투자합니다. 의료 분야는 미국 GDP 지출의 약 17%를 차지합니다. 수익은 메디케어 환불금과 입주료에서 발생합니다. 의료 REIT가 지급하는 배당수익률은 글로벌 부동산 지수에 포함된 기업들의 배당수익률보다 높습니다.
2. 모기지 REIT
모기지 REIT는 기존의 장기 고금리 모기지를 인수하고 이자 지급을 통해 수익을 창출합니다. 이 회사의 수익은 단기 주택담보대출 이자율과 장기 주택담보대출 이자율의 차이에서 발생합니다.
모기지 REIT는 다음 중 하나일 수 있습니다. 주거용 또는 상업용. 이러한 펀드에 투자하는 것은 위험한 것으로 간주됩니다. 이는 전체 부동산 투자 펀드 유형의 약 10%에 불과하기 때문입니다. 모기지 REIT는 레버리지가 높아 변동성이 크기 때문입니다.
모기지 REIT에 투자하기 전에, 이 펀드의 특성과 운영 방식을 이해하기 위해 해당 분야에 대한 투자 지식을 늘리는 것이 좋습니다.
부동산 투자 신탁에 투자하는 방법
부동산 투자 신탁(REIT)에 투자하는 가장 좋은 방법은 기존 펀드에 투자하는 것입니다. REIT에 투자하려면 주식을 직접 매수하거나 REIT에 투자하는 허가받은 뮤추얼펀드와 같은 제도에 투자하면 됩니다. 이는 물리적 부동산을 소유하거나 관리할 필요 없이 부동산 자산으로 투자 포트폴리오를 다각화하려는 투자자에게 이상적인 옵션입니다.
부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼펀드나 부동산에 초점을 맞춘 거래소 상장 펀드(ETF)에 투자하면 REIT 주식에 대한 노출을 얻을 수 있습니다. 거래소 상장 펀드는 투자자들에게 주식을 매각하여 투자 자본을 조달하는 조직된 투자 회사입니다. 주식을 매각하여 받은 돈은 특정 투자 목표에 투자되어 투자자가 부동산 시장에 쉽게 접근할 수 있도록 합니다.
다음은 두 가지 유형의 REIT(공개 거래 REIT 및 비공개 REIT)에 투자하는 방법에 대한 간단한 가이드입니다.
1. 부동산 투자 신탁(REIT)
이러한 유형의 REIT는 NASDAQ나 뉴욕 증권 거래소와 같은 주요 거래소에서 사고 팔 수 있다는 점에서 주식이나 상장지수펀드(ETF)와 비슷합니다. 미국 거래소에는 225개 이상의 REIT가 거래되고 있습니다.
REIT를 구매하는 데에는 최소 또는 최대 금액이 없습니다. 온라인 중개 수수료는 거래당 약 8~10달러입니다.
투자자들은 이익의 90%에 해당하는 분기별 또는 월별 배당금을 받습니다. REIT 투자자의 자산 가치는 거시경제 동향과 회사 실적에 따라 지속적으로 증가합니다.
많은 사람들이 높은 유동성과 안정적인 성장성 때문에 REIT에 투자하는 것을 선호합니다. 또한, 사전 또는 연간 서비스 수수료를 청구하지 않습니다.
법률에서는 REIT가 투명성과 책임성을 높이기 위해 분기별 재무 보고서를 제출하고 기타 재무 보고 요구 사항을 준수하도록 요구합니다.
Dividends.com과 같은 플랫폼에서 투자할 만한 좋은 REIT를 찾을 수 있습니다. 이 웹사이트에는 200개 이상의 REIT가 등록되어 있습니다.
2. 비상장 REIT
이러한 회사는 IRS 요구 사항을 충족하지만 SEC에 거래소로 등록되어 있습니다. 사적 REIT는 사적 금융 자문가나 중개인을 통해 판매됩니다.
수수료가 없는 공개 상장 REIT와 달리, 사적 REIT는 10~16%의 사전 수수료를 부과합니다. 사모 REIT는 연간 수입이 200,000만 달러 이상이거나 순자산이 XNUMX만 달러 이상인 공인 투자자에게 증권을 판매할 수 있습니다.
사적 REIT는 공개적으로 거래되는 REIT에 적용되는 보고 기준을 준수하지 않기 때문에 투명성이 부족합니다. 또한 공개기업의 규칙을 따르지 않습니다.
또한 투자자들은 사모 REIT에 투자한 후 처음 2~3년 동안은 투자 자금을 인출할 수 없습니다.
이 기간이 만료되면 투자를 인출할 수 있습니다. REIT 인출은 상환이라고 합니다. 3년이라는 기간에도 불구하고, REIT 관리자들은 환매를 무기한으로 제한하기로 결정할 수도 있습니다.
부동산 투자 신탁(REIT) 배당금 및 분배금 측정 방법
REIT의 수익은 순수익뿐 아니라 운영 자금(FFO)으로도 측정할 수 있습니다. 회사의 순이익을 더한 후 감가상각비와 상각비를 더하고 부동산 매각 이익을 뺀 값으로 이를 계산할 수 있습니다. FFO는 REIT의 성과를 측정하는 중요한 척도입니다. FFO는 회사의 실제 영업 현금 흐름을 반영하기 때문이며, 이는 투자자들에게 회계적 순이익보다 더 중요합니다.
FFO = (순이익) + (감가상각비 및 상각비) – (부동산 판매 이익).
감가상각비는 REIT의 많은 부동산 자산의 연간 감가상각 비용으로 인해 수익이 부정적으로 왜곡되기 때문에 계산에 포함됩니다. 부동산 매매로 발생한 수익이 제거되므로 REIT는 이를 재투자하여 부동산 포트폴리오의 성장에 기여할 수 있습니다. 이를 통해 펀드의 재무 실적과 배당금 분배 능력에 대한 더욱 명확한 그림을 얻을 수 있습니다.
부동산 투자펀드에 투자할 때 이상적인 비율은 얼마입니까?
투자 포트폴리오의 얼마만큼을 부동산 투자 신탁(REIT)에 할당해야 할지 궁금하시다면, 간단히 말씀드리면 여러 가지 요인에 따라 달라집니다.
최적의 비율은 귀하의 투자 목표, 위험 감수성, 투자 기간에 따라 달라집니다. 그러나 대부분의 전문가는 포트폴리오의 5~15%를 REIT에 할당하고, 위에서 언급한 요소를 고려하고 비율을 적절히 조정하는 것을 권장합니다. 예를 들어, 연령은 최적 비율을 결정하는 요소 중 하나입니다. 15세 때에는 30%를 할당하는 것이 적절할 수 있지만, 시간이 지나면서 그 비율은 점차 줄어들 것입니다. 그리고 은퇴 연령이 되면 REIT에 대한 투자를 훨씬 낮추는 것이 합리적입니다.
예를 들어, 연령은 REIT에 대한 최적 투자 비율에 영향을 미칩니다. 15세에는 XNUMX%가 적절할 수 있지만, 나이가 들면서 이 비율을 점차 줄여야 합니다. 은퇴 후에는 자본을 보존하기 위해 REIT에 대한 투자를 크게 줄이는 것이 좋습니다.
부동산 투자 신탁(REIT)에 투자하는 이점
부동산 투자 신탁(REIT)에 투자하는 것은 개별 부동산 투자에 비해 여러 가지 이점이 있습니다.
- 비교적 높은 수익률. 에 따르면 나레이트미국에서는 약 145억 XNUMX만 명의 투자자가 뮤추얼 펀드와 은퇴 저축을 통해 REIT를 소유하고 있습니다. REIT에 투자하면 투자 포트폴리오가 다양해지고, 투자의 전반적인 가치를 보존하는 데 도움이 됩니다.
- REIT에 투자하면 안정적인 수동소득을 얻을 수 있습니다. 개별 부동산 투자와 달리 REIT 투자자는 부동산의 매매, 임대 또는 유지관리에 대해 걱정할 필요가 없습니다.
- REIT는 부동산의 모든 측면을 다루는 전문가가 관리합니다. (법적 사업을 포함하여) 매우 수익성 있는 방식으로. 각 분기말에 투자자는 배당금의 형태로 이익의 일부를 받습니다.
- 대부분의 REIT는 개별 부동산에 비해 규모가 큽니다. 귀하가 소유한 부동산에 관해. 이로 인해 안정성이 높아지고 변동성이 줄어듭니다.
- 투명도. 상장된 REIT는 법적으로 주주에게 정기적으로 보고해야 합니다. 이러한 투명성 덕분에 회사의 활동은 시장 통제를 받으며, 투자자는 회사에서 진행되는 모든 일을 알 수 있습니다.
- REIT는 개인이 개인적으로 소유하기 어려운 값비싼 부동산에 투자할 수 있도록 해줍니다. REIT는 또한 유동적입니다. 쉽게 사고팔 수 있는 곳입니다.
부동산 투자 신탁(REIT)에 투자하는 것의 단점
투자 포트폴리오에 REIT를 추가하는 데는 많은 이점이 있지만, 고려해야 할 잠재적인 단점도 몇 가지 있습니다.
부동산 투자 펀드에 투자하는 가장 중요한 단점은 다음과 같습니다.
- 과세소득: REIT는 어느 정도 세금상 이점이 있지만, 배당금(분배금)에는 종종 소득세가 부과된다는 점을 기억하는 것이 중요합니다.
- 수수료: 비상장 REIT에 투자하는 경우 상당한 초기 수수료, 커미션, 높은 운영 비용이 발생할 수 있습니다. 최대한 이익을 얻으려면 수수료가 낮은 펀드를 찾는 것이 좋습니다.
- 휘발성: REIT도 시장 변동성의 영향을 받지 않습니다. 부동산 시장이 하락하면 REIT도 부정적인 영향을 받을 수 있습니다. 위험을 줄이려면 포트폴리오를 다각화하는 것이 중요합니다.
- 이자율 민감도: 투자하는 REIT 유형에 따라 REIT 가격은 이자율에 매우 민감할 수 있습니다. 예를 들어, 모기지 REIT는 주택 REIT보다 이자율 변화에 더 민감합니다. 따라서 이자율의 잠재적인 변화가 귀하의 투자에 미치는 영향을 연구해야 합니다.
일반적인 질문
REIT 주식의 가치는 무엇에 따라 결정되나요?
REIT 주식의 가치를 결정하는 데 사용할 수 있는 몇 가지 요소는 다음과 같습니다.
- 예상 성장: 주식의 예상 수익 성장률과 예상 총 수익률을 살펴보면 이를 평가할 수 있습니다. 이는 펀드의 실적과 향후 수익 창출 능력을 보여주는 중요한 지표입니다.
- 운영 자금 가격 비율(FFO) : REIT의 가치를 평가하려면 주가운영자금비율(FFO)을 살펴보면 되는데, 이는 REIT의 가치를 평가할 때 수익과 예상 수입보다 더 정확할 수 있습니다. 이는 펀드의 실제 운영 성과를 보여줍니다.
- 비교: 배당수익률을 공익사업 주식이나 채권 등 다른 유형의 고수익 투자와 비교해보세요. 이는 다른 옵션에 비해 해당 펀드에 대한 투자가 얼마나 매력적인지 이해하는 데 도움이 됩니다.
- 부채 대 EBITDA 비율: REIT를 비교하려면 EBITDA(이자, 세금, 감가상각 및 상각 이전 부채 대 이익 비율)을 살펴보세요. 이 비율은 펀드가 영업 이익을 통해 부채를 지불할 수 있는 능력을 나타냅니다.
- 배당금 분배 비율: REIT의 지속 가능성을 평가하려면 얼마나 많은 금액의 배당금이 지급되는지 살펴보세요. 비율이 너무 높으면 앞으로 분배 수준을 유지하는 데 어려움이 있을 수 있음을 나타냅니다.
- 신용등급: 신용등급은 REIT의 실적과 전망을 바탕으로 재무적 안정성을 평가합니다. 등급이 높을수록 펀드가 의무를 이행할 수 있는 능력에 대한 확신이 더 크다는 것을 반영하므로, 가치가 더 높게 평가될 수 있습니다.
부동산 투자 신탁(REIT)의 성장에 영향을 미치는 요인은 무엇입니까?
부동산 투자 신탁(REIT)의 수익은 여러 요인의 영향을 받습니다. 이러한 펀드는 종종 경제 성장 기간 동안 더 높은 수익을 달성하는데, 이때 상업용 부동산에 대한 수요가 증가하여 임대료가 상승하고 자산 가치가 상승합니다.
부동산 자산의 가치가 상승하면, REIT의 가치도 상승합니다. 이러한 매출 성장은 새로운 부동산 인수, 부동산 세입자 수 증가, 임대료 인상 등 다양한 출처를 통해 이루어질 수 있습니다. 또한, 낮은 이자율 등의 다른 요인도 REIT에 대한 수요를 증가시키는 데 영향을 미쳐 REIT의 가치를 높이는 데 영향을 미칠 수 있습니다.
초보자는 어떻게 REIT에 투자해야 하나요?
개인 투자자로서 누구나 부동산 투자 신탁(REITs)에 투자할 수 있습니다. 이는 증권사에서 거래계좌를 개설하는 것과 같은 간단한 과정입니다. 이곳에서 귀하는 자금을 예치하고 주식 시장의 다른 자산과 마찬가지로 개별 상장 REIT에 투자를 시작할 수 있습니다. 부동산 투자 신탁(REIT)은 실제 부동산을 소유하거나 관리하지 않고도 부동산에 대한 투자를 통해 투자 포트폴리오를 다각화하려는 투자자에게 매력적인 옵션입니다.
비상장 REIT에 투자하려면 소득 요건을 충족해야 하며 현지 금융 시장 규정에 따라 공인 투자자가 되어야 합니다. 이러한 펀드는 일반적으로 최소 투자 금액이 낮고 공개적으로 거래되는 펀드보다 위험이 더 높을 수 있습니다.
REIT 배당금은 매월 지급됩니까?
이는 REIT에 따라 다릅니다. 일부 REIT는 매월 배당금을 지급하는데, 이는 이러한 펀드에 투자하는 가장 큰 장점입니다. 반면 다른 펀드는 분기별이나 연 1회 배당금을 지급합니다. 모든 REIT는 최소한 연 1회 배당금을 지급해야 합니다. 이러한 이익은 배당금으로 알려져 있으며, 주주들에게 분배되는 펀드 이익의 일부를 나타냅니다.
배당금 지급 빈도가 걱정된다면, 특정 REIT에 투자하기 전에 조사를 하고 지급 일정을 확인하세요. 펀드의 배당 내역과 배당금 규모에 대한 정보를 알아보세요. 이는 정보에 입각한 투자 결정을 내리는 데 도움이 됩니다.
부동산 투자 신탁(REIT)에 투자하려면 K-1 또는 1099 세금 양식이 필요합니까?
부동산 투자 신탁(REIT)의 주식을 소유하고 있는 경우, 합자회사로 과세되는 유한책임회사(LLC)의 투자자에게 사용되는 일정 K-1을 제출할 필요가 없습니다. REIT는 공개적으로 거래되는 회사이므로 이러한 양식이 필요하지 않습니다.
대신 REIT 투자자에게는 배당금을 보고하고 일반적으로 자본 이득 분배금을 나열하는 1099-DIV 세금 양식이 발급됩니다. 이 양식을 사용하면 REIT에서 발생한 소득을 세무 신고서에 더 쉽게 보고할 수 있습니다.
REIT에 투자해야 할까요?
부동산 투자 신탁(REIT)에 투자하는 것은 투자 전략을 다각화하는 좋은 방법이며, 실제 부동산을 직접 소유하지 않고도 부동산에 투자할 수 있는 훌륭한 방법입니다.
어떤 사람들은 부동산 소유자가 되는 것을 좋아할 수도 있지만, REIT는 개입할 필요가 없기 때문에 매력적인 투자 대상입니다.
